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El proceso de embargo de vivienda no es tan sencillo ni rápido como muchas personas creen. Existen distintos pasos ineludibles desde el primer impago de hipoteca hasta el desahucio efectivo del piso. Esta cadena de pasos se llama ejecución hipotecaria, y puede llevarse a cabo por dos vías: la judicial, de la mano de un Secretario Judicial, y la extrajudicial, llevada por un notario.

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Por lo tanto para que se lleve a cabo un embargo hipotecario es necesario pasar por un proceso que puede alargarse durante más de un año.
Antes de llegar a una situación de embargo de la vivienda, aún tiene el propietario ciertos mecanismos para evitarlo siendo el más importante la renegociación con el banco para estudiar cómo pagar la deuda:

  • Refinanciación
  • Aplazar las cuotas
  • Dación en pago
  • Solicitar una carencia
  • Venta de la propiedad antes del embargo por un precio quizás algo mejor que el precio de subasta.

 Pero una vez que comience el proceso de embargo, este será imparable.
A continuación detallamos el procedimiento habitual del embargo de una vivienda:
Aviso de impago:
tras unos 15 días del primer recibo impagado, el banco llama para comprobar qué ha podido pasar y avisar de la situación

Comunicaciones oficiales: tras un mes de impago, el banco envía documentos oficiales como cartas, emails o SMS informando del problema
Entrada en mora: el banco inicia la ejecución hipotecaria propiamente dicha presentando una demanda ante el juzgado o requiriendo al notario. Te informarán por escrito de la deuda a la dirección que indican las escrituras.

Demanda judicial / notarial: el banco inicia la ejecución hipotecaria propiamente dicha presentando una demanda ante el juzgado o requiriendo al notario. Te informarán por escrito de la deuda a la dirección que indican las escrituras.
Registro de las cargas sobre la propiedad: se pide al Registro de la Propiedad que oficialice las cargas sobre el inmueble.

Convocatoria de subasta: tiene lugar entre el sexto mes y el año tras el primer impago. Se anuncia la fecha, la hora y el precio de salida en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento, del Registro de la Propiedad y de los juzagos, así como en varios boletines oficiales. No es obligatorio que se comunique al deudor esta información, así que conviene estar informado.

Celebración de la subasta: el día especificado, el notario o secretario del juzgado compara las distintas pujas realizadas y adjudica el inmueble al mejor postor. Si no hay ofertas superiores al precio mínimo estipulado, el banco se puede quedar el inmueble por un 60% de su valor.

Lanzamiento o desahucio: se invita al deudor a abandonar la vivienda, y si no lo hace se inician los trámites de desahucio. El juzgado señala una fecha y una hora a partir de la cual el nuevo propietario, acompañado de una comisión judicial, un cerrajero y en algunos casos presencia policial, cambia la cerradura y toma el inmueble.
Por último podemos decir que proceso de embargo de vivienda es reversible en todo momento. Para ello habrá que pagar la deuda restante más los intereses devengados.